どの様に土地の取得を進めたか?

新居に住み始めて四季を過ごし、一年が経過しました。「土地の取得と家の建設」について振り返って見るには良いタイミングかと思い、以下のテーマで5回に分け「どの様に進めたか」纏めることにしました。

1.土地の取得      2.施工主の選択
3.要件定義書の作成   4.実施設計書の確認
5.家と外構の施工

私は60歳定年退職(2017年6月)を機に広島県に移住することに決めていましたので、4年前から土地の取得を開始しました。余り早く土地を取得してしまうと、家を建設するまでの固定資産税の支払いや雑草取りなど土地の管理が大変なのは分かっていました。でも良い土地を取得するためなら、数年間は更地でも良いと考えそうしました。先ず探す土地と相談する不動産屋を絞るため、基本的要件と制約条件を整理し優先順位を決めました。「何処の市町村に何時から住むのか」は既に決めていましたので、その地区の坪単価と予算で想定した坪数が購入できるかを調査しました。それは、予算(制約条件)と敷地の広さ(基本的要件)の調整が必要になるからです。私の場合は、両者が調和しており問題ありませんでした。ここまで明確になれば、地元の不動産屋に条件を提示し物件の紹介をお願いできます。売主はできるだけ早く希望の価格で制約させたいので、売りの仲介を依頼する不動産屋とは別に、買いの仲介は全ての不動産屋にオープンにします。なので複数の不動産屋に物件の紹介をお願いしても、同じ物件を紹介されます。でも稀に売りと買いの仲介手数料を両方取るため、特定の不動産屋しか紹介できない物件があります。購入する土地の候補は多いに越した事はないので、複数の不動産屋に物件の紹介を依頼する方が良いと思います。信頼できる不動産屋かどうかの判断材料として、次の2点を考慮しました。①実績:宅地建物取引業の免許番号で更新回数を知る。②評判:地元の人に聞く。こうして不動産屋を選択し依頼すると、いくつか物件を紹介してくれます。私の場合、探している地域に新しく造成している住宅地が無いと分かっていたので、40~50年前に造成された土地を更地にして家を建設することにしました。幸いにして紹介された中に描いているイメージに近い物件があり、不動産屋の案内で現地確認をしました。他にも数件案内してくれましたが、この物件は南東角地で前が公園である事、土地が概ね正方形で敷地面積も想定していた広さだったので決めました。更に幸いな事に売主が更地渡しを条件にしてくれたので、これも希望通りでした。「土地を見て最初に考える事は、ここに思い描いている家を建設する際のイメージが湧くかどうか」だと思います。これをクリアーする事が大前提で、いくつか存在する以下の様な問題点は、その後で対策を考えれば良いと思います。いくら対策を考えても満足できる案が浮かばない場合、その土地は諦めるしかありません。

・この地区は土砂災害警戒区域ですが、日本全国100%安全な所は無いので、リスクを認識し対策する事にしました。過去100mm/H以上の雨が降り被害の発生した地区もあった様ですが、この地区が大丈夫だった事は実績として重要だと考えました。勿論、住まいの保険と地震保険にも加入しました。今年7月の西日本豪雨の際は既に新居に住んで居りましたが、多くの近隣地区で土砂災害が発生したり、市役所の周りですら浸水したにも関わらず、幸い無事でした。また砂防ダムと貯水池の土砂を取り除く指示が国から出された様で、これから対策が進められます。

・地盤沈下については土壌調査をしないと明確には分かりませんが、造成から40年以上経過していたので問題ないと判断しました。実際に土地を購入した後、土壌調査をしましたが全く問題ありませんでした。私は施工主に、住宅保証機構株式会社の保険「まもりすまい保険」に加入する様、指示しました。目的は以下※の通りです。この保険に加入するためには、原則として土壌調査を実施することになります。

※住宅保証機構株式会社のHPより
「住宅瑕疵担保履行法において、平成21年10月1日以降に新築住宅を引渡す建設業者又は宅地建物取引業者は、住宅品質確保法に基づく10年間の瑕疵担保責任を果たすために、必要な資力を「保険の加入」または「保証金の供託」による資力確保措置が必要です。 また、資力確保措置に加えて、その措置の状況について、年2回の基準日(毎年3月31日および9月30日)から3週間以内までに行政庁への届出が必要になります」

・南側と東側の道路幅が4mと狭いのが難点でしたが、駐車場の間口を広く取るなど工夫すれば良いと考え、周りの家の駐車場も参考にさせて頂きました。

不動産屋は物件に関し重要事項説明書で説明をする事が法的に求められていますので、疑問点は良く聞いて明確にしておきましょう。上限の売買手数料(売り買い共に価格の3%+6万円+消費税)は法規制されていますので、不動産屋に依る差はありません。登記は司法書士にお願いしますが、不動産屋が紹介してくれます。

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